La grande majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On appelle cela un achat sur plan ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le contrat de réservation
Qu’est-ce le contrat de réservation ?
Lorsque vous avez choisi le programme neuf qui vous convient, vous signez tout d’abord un contrat de réservation avec votre promoteur Immo Golfe Bretagne. La présence du notaire n’est pas nécessaire. Par ce contrat, le promoteur s’engage à vous réserver un logement si le programme se réalise. Rappelons que pour qu’un programme se réalise, le promoteur doit avoir vendu 40 % des logements avant le lancement des travaux.
Les obligations du contrat de réservation
Le contrat doit contenir obligatoirement :
- Description détaillée du logement (situation, surface, nombre de pièces…),
- Les spécificités techniques et les aménagements de la construction (nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipement),
- Le prix prévisionnel du logement réservé et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites autorisées par la loi,
- La date de la signature du contrat de vente définitif,
- La date de livraison approximative,
- Si l’acheteur peut prétendre à des prêts, les montants et le nom de l’établissement prêteur doivent être indiqués.
La signature de l’acte authentique devant le notaire
Qu’est-ce que l’acte authentique ?
Quelques semaines après avoir signé le contrat de réservation, si vous ne vous êtes pas rétracté dans les 10 jours de délai légal, vous recevez le projet d’acte du notaire en charge de l’opération. Ce document doit vous parvenir au moins un mois avant la date de signature de l’acte authentique, appelé aussi acte notarié, accompagné des annexes relatives à la consistance du bien (plans, coupes, indication des surfaces de chacune des pièces, etc.) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés).
Les obligations de l’acte authentique
La loi impose la présence de certaines clauses au contrat :
- La description détaillée du logement et sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier,
- Le prix, les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix (une pénalité peut être prévue au contrat en cas de retard de paiement),
- Le délai de livraison,
- La garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur,
- La condition suspensive d’obtention des prêts.
Le règlement de copropriété est remis aussi à l’acquéreur lors de la signature du contrat ; toutefois, il doit lui être communiqué préalablement pour qu’il ait le temps de l’examiner.
Le fonctionnement du financement échelonné
L’acquéreur paie le bien qu’il achète en plusieurs fois au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cet échéancier est encadré strictement par la loi.
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations, constaté par un architecte,
- 70 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois le gros œuvre achevé (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées),
- 95 % à l’achèvement des travaux. Les éléments indispensables à l’utilisation du logement doivent être installés,
- Le solde à la livraison du logement.
Livraison du bien neuf et les garanties
L’étape importante de la livraison du logement neuf
La livraison consiste en la remise des clés à l’acquéreur. Immo Golfe Bretagne vous conseille d’effectuer ce jour-là une visite minutieuse du bien et de consigner par écrit les finitions restant à effectuer, les différences de conformités entre ce qui a été commandé et livré et les vices de construction.
Si certaines anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, il dispose encore d’un mois pour les notifier par lettre recommandée au promoteur.
Les garanties protégeant l’acquéreur
La loi impose des garanties qui protègent l’acquéreur en cas de problème durant la construction.
- La garantie de remboursement qui permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement.
- La garantie de parfait achèvement qui implique que le garant avance ou fournisse les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction.
De même, certaines garanties permettent de couvrir les défauts et malfaçons découverts après la livraison du logement :
- La garantie biennale qui garantit les équipements matériels présents dans le logement neuf en cas de dommage durant 2 ans.
- La garantie décennale qui garantit les éléments indissociables, liés à la bonne tenue du logement neuf durant 10 ans.
- La garantie dommage-ouvrage qui rembourse les éventuels frais liés à la garantie décennale.
Vous souhaitez investir dans un programme neuf ou habiter dans le Morbihan ? Immo Golfe Bretagne dispose de programmes immobiliers sur le secteur d’Auray et de Vannes. Nous vous accompagnons dans votre projet.
